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Mercredi dernier, INOWAI a eu le plaisir d'organiser la deuxième édition du B17 Real Estate Round Table. L’événement, organisé cette année en partenariat avec Indosuez Wealth, a rassemblé plus d'une centaine d'invités, experts du secteur et dirigeants d'entreprise, pour faire le point sur l'évolution du marché immobilier.
Tehdi Babigeon, Partner et COO d'INOWAI, a eu l'honneur d'accueillir trois personnalités éminentes pour animer les débats. Anne Toledano, Global Head of Real Estate chez Indosuez Wealth Management, Michèle Detaille, Présidente honoraire de la FEDIL et experte en gouvernance d'entreprise, ainsi que Christophe Nadal, entrepreneur, co-fondateur de plusieurs fonds immobiliers, et président du conseil de surveillance de MIMCO Asset Management, ont partagé leur expertise. Ensemble, ils ont exploré des questions essentielles sur l’état du marché, les défis à relever pour une relance durable, et l'importance de l'innovation dans un contexte de reprise.
Lors de la première édition, le marché immobilier faisait face à une période incertaine, marquée par une situation électorale complexe, une inflation persistante, une hausse des taux d'intérêt, et des transactions immobilières à des niveaux historiquement bas. Nous étions à l’aube d'un changement de paradigme, mettant fin à un cycle doré. Aujourd’hui, bien que le marché reste en mutation, certains signaux encourageants laissent entrevoir une reprise progressive. Des mesures électorales commencent à porter leurs fruits, mais des défis subsistent dans différents segments.
Les intervenants ont partagé des données marquantes concernant la situation actuelle. Le marché résidentiel neuf est toujours en difficulté, avec seulement 92 transactions enregistrées au T1 2024, soit une baisse de 47% sur un an. À l'inverse, le marché de l’ancien connaît une hausse progressive des transactions de 24,5%, portée par des prix ajustés à la baisse de 22,4% sur un an. Concernant le marché des bureaux, le secteur montre des signes de fragilité, avec seulement 65 000 m² de bureaux traités au premier semestre, contre 240 000 m² en 2023. Le taux de vacance locative atteint 4,5%, malgré une baisse significative des nouvelles livraisons observée depuis le début de l'année, avec seulement 26 000 m² de nouveaux immeubles. L’investissement immobilier est également en difficulté, avec seulement 260 millions d’euros investis au premier semestre, le volume transacté suit les mêmes tendances qu'en 2023. Les taux prime se stabilisent autour de 4,75%, avec des disparités fortes suivant les localisations et la qualité des actifs.
Malgré ces chiffres, plusieurs indicateurs suggèrent que nous pourrions avoir atteint un point bas, avec des éléments encourageants. Les baisses de taux d'intérêt attendues par la FED, la BCE, et la BOE avant la fin de l'année devraient stimuler le crédit. Cependant, il reste nécessaire de surveiller les taux "sans risque" à 10 ans, qui pourraient ne pas suivre cette tendance sur tous les marchés. En Europe, tous les secteurs ne sont pas également touchés par la crise immobilière. Certains sous-marchés plus résilients, tels que l' « hospitality », l’immobilier de santé, et la logistique, restent prisés par les investisseurs. Concernant le marché des bureaux, les loyers restent élevés dans les zones sous-approvisionnées des principales capitales européennes. Les transactions CORE pourraient marquer la fin de la baisse des prix, bien que cela soit moins probable pour les marchés périphériques, où la reprise prendra plus de temps.
Au Luxembourg, dans l’immobilier résidentiel, les prix ne se sont pas encore totalement ajustés à la baisse, car les promoteurs comptent sur la future baisse des taux d'intérêt pour relancer l'accession à la propriété et l'investissement. Les effets des mesures politiques se font également attendre pour soutenir l’investissement, une composante essentielle pour stimuler l’offre. Dans le secteur des bureaux, on observe une tendance au "fly to quality", non seulement chez les investisseurs mais également chez les occupants, qui recherchent des immeubles toujours plus innovants, qualitatifs, et offrant une gamme complète de services.
L’innovation est au cœur des enjeux de la reprise du marché. Elle permet d'adapter l'offre aux besoins des utilisateurs, de rendre les prix du marché plus accessibles, notamment en matière de construction et de durabilité. L’innovation en matière de financement, avec le recours à des modes alternatifs tels que les modèles "rent to buy" ou l'initiative PROLOG, est également une solution pour promouvoir l’accès à la propriété. De plus, renforcer l’attractivité de la place financière en offrant des solutions immobilières répondant à des besoins spécifiques, comme les logements étudiants ou les résidences services, contribue à un meilleur équilibre entre vie professionnelle et personnelle. Enfin, l'innovation accompagne la transition énergétique de l’immobilier luxembourgeois, un aspect crucial pour l’avenir du secteur.
Le marché immobilier reste sous pression malgré des signaux positifs. La reprise semble être plus lente et progressive que prévu et sera probablement inégale selon les segments. Des défis structurels, financiers et réglementaires subsistent, nécessitant innovation et adaptation de la part des acteurs du marché et des politiques. Une relance durable du secteur immobilier passera par l’innovation vers des immeubles plus qualitatifs, de nouveaux modèles locatifs, et des techniques de construction à faible coût, essentiels pour relever les défis économiques et environnementaux actuels.
Nous remercions nos intervenants et partenaires pour cette discussion riche et inspirante. Rendez-vous l’année prochaine pour une nouvelle édition du B17 Real Estate Round Table !