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Les mesures gouvernementales pour le logement ainsi que les solutions mises en place par les assureurs cautions ont permis une relance importante du marché immobilier neuf au Trimestre 4 de 2024.
EuroCaution, courtier en assurance et concepteur de produits d’assurances caution actif au Luxembourg et en Belgique a pu intermédier 293 garanties financières d’achèvement (GFA) au 4ᵉ trimestre 2024 avec 263 GFA pour des appartements (ce qui correspond à minimum 282 appartementsi ) et 30 GFA pour des maisons
Au 4ᵉ trimestre 2023, selon le STATEC, 106 ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ont été signées pour des appartements. Sur base de sa part de marché moyenne, EuroCaution, estime qu’au 4ᵉ Trimestre 2024 plus de 458 appartements en VEFA devraient être vendus.
Toujours selon ses estimations sur toute l’année 2024, plus de 849 appartements seraient vendus en VEFA ; 570 appartements en VEFA ont été garanties par des GFA intermédiées par EuroCaution. Ceci correspondrait à une augmentation des ventes d’appartements sous VEFA de + 48 % par rapport à 2023, mais toujours fortement en baisse par rapport aux années 2018 à 2022.
Facteurs définissant la relance
Les mesures gouvernementales en faveur du logement ont permis de réduire sensiblement le coût du logement et ont redonné confiance aux investisseurs dans le logement destiné à la location. En soutien, l’association des développeurs a, entre autres, développé un site web permettant de calculer ses aides pour les personnes privées et pour les investisseurs.
En parallèle de ces mesures gouvernementales, les assureurs cautions ont améliorés leur offre de garantie financière d’achèvement et de remboursement en proposant, par exemple, en option, d’inclure une garantie de remboursement du prix payé pour le terrain à l’acquéreur. EuroCaution rappelle qu’en cas d’impossibilité juridique et matérielle, la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d'immeubles à construire, prévoit obligatoirement la transformation de la garantie d’achèvement en garantie de remboursement.
Néanmoins, EuroCaution estime que les ventes VEFA auraient pu être beaucoup plus importantes si les banques locales avaient proposé aux développeurs des crédits pour préfinancer la construction de logements résidentiels.
Alessandro Rizzo, CEO de EuroCaution explique : « Le Luxembourg est une des plus importantes places financières au monde, mais il reste le seul pays européen où ce type de crédit pour préfinancer la construction n’est accessible qu’à une petite minorité d’acteurs du secteur de la promotion immobilière. Passer par un système complexe d’option de vente ou d’achat via une société Adhoc aurait comme seule conséquence d’augmenter les prix de ventes des logements. L’acquéreur souhaite aujourd’hui être assuré que les travaux débutent rapidement et se finissent à une date certaine ainsi qu’obtenir une protection complète en cas de défaillance du promoteur ».
Faute de préventes suffisantes et d’accès facile à ce type de crédit, un nombre important de projets immobiliers ne démarreront pas. Les banques ont un rôle important à jouer dans ce domaine.